Immobilie geerbt: Wie wird der Wert ermittelt?
Kurz beantwortet
Den Wert einer geerbten Immobilie braucht man für die Erbschaftsteuer, für die Aufteilung unter Erben und für Pflichtteilsansprüche. Das Finanzamt bewertet zunächst nach typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann er nach § 198 BewG mit einem Gutachten nachgewiesen werden. Die Immobilienberatung Bremen GmbH erstellt Verkehrswertgutachten zum Todestag als Stichtag für Immobilien in Bremen und im Umland.
Mit einer geerbten Immobilie kommen viele Fragen auf einmal: Wie viel Erbschaftsteuer fällt an? Soll die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden? Und wie einigen sich mehrere Erben auf einen fairen Wert? Für fast alle diese Fragen ist der Wert der Immobilie die Grundlage.
Wofür Erben den Wert der Immobilie brauchen
- Erbschaftsteuer: Das Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie als Grundlage der Steuer.
- Erbengemeinschaft: Wer übernimmt die Immobilie, wer wird ausbezahlt und in welcher Höhe?
- Pflichtteil: Für die Berechnung ist der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls maßgeblich (§ 2311 BGB).
- Verkauf: Ein realistischer Angebotspreis verhindert, dass die Immobilie zu günstig oder zu teuer angeboten wird.
Wie das Finanzamt geerbte Immobilien bewertet
Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz. Es nutzt dafür typisierte Verfahren, je nach Immobilie das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Typisiert bedeutet: Besonderheiten wie Schäden, Sanierungsstau oder Rechte im Grundbuch werden nicht immer vollständig erfasst.
Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem von den persönlichen Freibeträgen ab. Diese betragen nach § 16 ErbStG zum Beispiel 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel.
Niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen
Liegt der tatsächliche Wert unter dem Wert, den das Finanzamt ansetzt, können Erben nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Das geschieht in der Regel mit einem Verkehrswertgutachten zum Todestag als Bewertungsstichtag.
Die Anforderungen an ein solches Gutachten sind hoch. Das Gesetz und die Rechtsprechung regeln, wer ein Gutachten für diesen Zweck erstellen kann, etwa der Gutachterausschuss, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Ob ein Gutachten anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Bevor Sie ein Gutachten für das Finanzamt beauftragen, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären, ob sich der Nachweis lohnt und welche Anforderungen das Gutachten erfüllen muss.
Erbengemeinschaft: eine Zahl, auf die sich alle einigen können
Wenn mehrere Erben beteiligt sind, entsteht häufig Streit über den Wert. Wer die Immobilie übernehmen möchte, hofft auf einen niedrigen Wert, wer ausbezahlt wird, auf einen hohen. Eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung schafft eine gemeinsame Grundlage.
Für eine Einigung unter den Erben kann ein Kurzgutachten genügen. Ist mit einem Rechtsstreit zu rechnen oder prüft das Finanzamt den Wert, ist ein Verkehrswertgutachten der sicherere Weg.
Schritt für Schritt nach dem Erbfall
- 1
Unterlagen sammeln
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- 2
Ziel klären
Behalten, vermieten oder verkaufen? Davon hängt ab, welche Bewertung sinnvoll ist.
- 3
Passende Bewertung wählen
Marktpreiseinschätzung für den Verkauf, Kurzgutachten für die Einigung, Verkehrswertgutachten für Finanzamt oder Gericht.
- 4
Steuerliche Fragen klären
Fristen und Erklärungen gegenüber dem Finanzamt mit der Steuerberatung abstimmen.
So unterstützt Sie die Immobilienberatung Bremen
Die Immobilienberatung Bremen GmbH begleitet Erben in Bremen und im Bremer Umland: mit Verkehrswertgutachten zum Stichtag, Kurzgutachten für die Einigung in der Familie, einer kostenlosen Marktpreiseinschätzung und, wenn gewünscht, mit dem Verkauf der Immobilie.
Immobilie geerbt? Wir helfen bei der Bewertung.
Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir sagen Ihnen, welche Bewertung für Erbschaftsteuer, Erbengemeinschaft oder Verkauf sinnvoll ist.
Alle Preise und Konditionen: Preise & Konditionen
Häufige Fragen
Welcher Stichtag gilt bei einer geerbten Immobilie?
Für die Erbschaftsteuer und den Pflichtteil ist grundsätzlich der Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich, also der Todestag. Ein Verkehrswertgutachten kann auf diesen Stichtag bezogen werden, auch wenn er in der Vergangenheit liegt.
Muss ich für eine geerbte Immobilie ein Gutachten vorlegen?
Nein, nicht zwingend. Das Finanzamt bewertet selbst. Ein Gutachten ist dann sinnvoll, wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen oder wenn sich mehrere Erben auf einen Wert einigen müssen.
Kann ein Gutachten für eine Erbengemeinschaft erstellt werden?
Ja. Ein neutrales Gutachten kann allen Erben als gemeinsame Grundlage dienen. Die Kosten teilen die Erben häufig untereinander auf.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Verkehrswertgutachten laut unserer Preisliste: Eigentumswohnung: ab 2.000 €; Einfamilienhaus: ab 2.500 €; Mehrfamilienhaus: ab 3.000 €; Gewerbeobjekt: auf Anfrage. Das Honorar richtet sich nach dem Umfang des Auftrags und der Höhe des Wertes der Immobilie. Alle Preise inkl. Mehrwertsteuer.
Beraten Sie auch zur Erbschaftsteuer?
Nein. Wir ermitteln den Wert der Immobilie. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
