Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert einfach erklärt
Kurz beantwortet
Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe: der Preis, der für eine Immobilie zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank langfristig als Sicherheit ansetzt. Er beruht auf einer vorsichtigen, nachhaltigen Betrachtung und darf den Marktwert nicht übersteigen. Die Immobilienberatung Bremen GmbH ermittelt beide Werte für Immobilien in Bremen und im Umland.
Rund um den Wert einer Immobilie gibt es viele Begriffe, die ähnlich klingen, aber Unterschiedliches bedeuten. Wer sie verwechselt, rechnet schnell mit der falschen Zahl, etwa bei der Finanzierung oder bei einer Erbauseinandersetzung.
Verkehrswert und Marktwert
Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert in § 194 und setzt ihn ausdrücklich mit dem Marktwert gleich. Gemeint ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Berücksichtigt werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage, nicht aber ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Der Verkehrswert ist die maßgebliche Größe bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung, steuerlichen Fragen und in Gerichtsverfahren.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den Banken, Versicherungen oder Bausparkassen als Sicherheit für ein Darlehen ansetzen. Er beschreibt, was die Immobilie langfristig und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen wert ist. Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) die Ermittlung; danach darf der Beleihungswert den Marktwert nicht überschreiten.
In der Praxis liegt der Beleihungswert deshalb häufig unter dem Verkehrswert. Das wirkt sich darauf aus, wie viel Darlehen eine Bank zu welchen Konditionen gewährt.
Weitere Werte, die oft verwechselt werden
| Begriff | Bedeutung | Typische Verwendung |
|---|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | Am Markt zum Stichtag erzielbarer Preis (§ 194 BauGB) | Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, Gericht, Verkauf |
| Beleihungswert | Langfristig nachhaltiger Wert, höchstens der Marktwert | Finanzierung und Besicherung |
| Kaufpreis | Tatsächlich vereinbarter Preis zwischen Käufer und Verkäufer | Kaufvertrag |
| Angebotspreis | Preis, mit dem eine Immobilie inseriert wird | Vermarktung; nicht zwingend der erzielte Preis |
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter | Baustein der Bewertung, nicht der Gesamtwert |
Welchen Wert brauchen Sie?
Wenn Sie verkaufen oder kaufen wollen, interessiert Sie der Marktwert. Wenn die Bank eine Finanzierung prüft, ist der Beleihungswert entscheidend. Bei Erbschaft, Scheidung oder Streit über den Wert brauchen Sie einen nachvollziehbar hergeleiteten Verkehrswert zum richtigen Stichtag.
So unterstützt Sie die Immobilienberatung Bremen
Die Immobilienberatung Bremen GmbH erstellt Verkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten und bietet Eigentümern eine kostenlose Marktpreiseinschätzung. Wir erklären Ihnen, welcher Wert für Ihre Frage maßgeblich ist, und ermitteln ihn für Immobilien in Bremen und im Umland.
Welchen Wert brauchen Sie?
Sagen Sie uns, wofür Sie die Zahl benötigen. Wir sagen Ihnen, welcher Wert maßgeblich ist und wie wir ihn ermitteln.
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Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Ja. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe gleichbedeutend.
Ist der Beleihungswert niedriger als der Verkehrswert?
Häufig ja. Der Beleihungswert beruht auf einer vorsichtigen, langfristigen Betrachtung. Nach der BelWertV darf er den Marktwert nicht überschreiten.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nicht unbedingt. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone. Der Wert eines einzelnen Grundstücks kann wegen Größe, Zuschnitt, Bebauung oder Rechten und Lasten davon abweichen.
Akzeptiert jede Bank ein externes Beleihungswertgutachten?
Nicht zwingend. Banken haben eigene Vorgaben. Klären Sie deshalb vorab mit Ihrer Bank, welche Anforderungen das Gutachten erfüllen muss.
