Wohnfläche berechnen: Was zählt nach der Wohnflächenverordnung?
Kurz beantwortet
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe voll, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und Flächen unter 1 Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Keller, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Die Immobilienberatung Bremen GmbH erstellt Wohnflächenberechnungen nach WoFlV mit Aufmaß vor Ort.
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie. Sie beeinflusst Kaufpreis, Miete, Nebenkostenabrechnung und Bewertung. Trotzdem stimmen die Angaben in Exposés und Mietverträgen erstaunlich oft nicht. Häufig liegt das daran, dass nach unterschiedlichen Regeln gerechnet oder schlicht die Grundfläche angegeben wurde.
Welche Regeln gelten für die Wohnfläche?
Die Wohnflächenverordnung ist verbindlich anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also bei gefördertem Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen und Häuser ist sie nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber in der Praxis häufig zugrunde gelegt. Wurde die Wohnfläche vor dem 1. Januar 2004 nach der früheren Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung, solange keine baulichen Änderungen vorgenommen werden.
Davon zu unterscheiden ist die DIN 277. Sie ermittelt Grundflächen von Gebäuden und kommt eher bei Gewerbeflächen zum Einsatz. Deshalb kann dieselbe Immobilie je nach Regelwerk unterschiedliche Flächenangaben haben.
So werden Flächen nach WoFlV angerechnet
| Fläche | Anrechnung nach WoFlV |
|---|---|
| Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe | voll |
| Raumteile mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe (z. B. unter Dachschrägen) | zur Hälfte |
| Raumteile unter 1 m lichter Höhe | gar nicht |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
| Keller, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume, Garagen | gehören nicht zur Wohnfläche |
Was beim Ausmessen abgezogen wird
Gemessen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen, ab der Vorderkante der Bekleidung, also zum Beispiel ab dem Putz. Fest eingebaute Gegenstände wie Badewannen, Öfen oder Einbaumöbel werden nicht abgezogen.
- Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze
- Türnischen
- Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind
Beispiel: Zimmer mit Dachschräge
Ein Dachzimmer hat eine Grundfläche von 20 m². Davon liegen 12 m² unter einer Höhe von mindestens 2 m, 6 m² zwischen 1 und 2 m und 2 m² unter 1 m. Nach WoFlV ergibt sich: 12 m² voll plus 6 m² zur Hälfte (3 m²) plus 0 m². Die anrechenbare Wohnfläche beträgt also 15 m², obwohl der Raum 20 m² Grundfläche hat.
Warum eine korrekte Wohnfläche wichtig ist
Für Mietverhältnisse hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Wohnung mangelhaft ist, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten liegt (BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03). Bei Mieterhöhungen ist nach der Rechtsprechung die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (BGH, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14).
Auch beim Kauf und Verkauf spielt die Wohnfläche eine große Rolle, weil Käufer Preise meist pro Quadratmeter vergleichen. Welche Rechtsfolgen eine Abweichung im Einzelfall hat, ist eine Rechtsfrage und hängt vom jeweiligen Vertrag ab.
Preise für Wohnflächenberechnung und Grundrisse
Bei der Immobilienberatung Bremen erhalten Sie den Bericht in der Regel zwei Werktage nach dem Ortstermin.
Preise
Wohnflächenberechnung
- bis 60 m²
- 230 €
- bis 90 m²
- 310 €
- bis 120 m²
- 340 €
- bis 150 m²
- 380 €
- bis 180 m²
- 430 €
- bis 250 m²
- 510 €
- bis 300 m²
- 650 €
- bis 400 m²
- 750 €
Grundriss- und Schnittskizzen
Wir erstellen Grundriss- und Schnittskizzen im Maßstab 1/100 mit Innenbemaßung oder Maßketten. Unsere Zeichnungen sind bankfähig und vermarktungsgeeignet.
- Grundriss bis 70 m² pro Etage
- 100 €
- Grundriss bis 90 m² pro Etage
- 120 €
- Grundriss bis 110 m² pro Etage
- 160 €
- Grundriss über 110 m² pro Etage
- 190 €
- Schnittskizzen
- 120 €
So unterstützt Sie die Immobilienberatung Bremen
Die Immobilienberatung Bremen GmbH ermittelt die Wohnfläche nach WoFlV mit einem Aufmaß vor Ort in Bremen und im Bremer Umland. Auf Wunsch erstellen wir dazu Grundriss- und Schnittskizzen im Maßstab 1/100, die bankfähig und für die Vermarktung geeignet sind.
Wohnfläche korrekt berechnen lassen
Vereinbaren Sie einen Ortstermin. Wir messen auf, berechnen die Wohnfläche nach WoFlV und schicken Ihnen den Bericht in der Regel zwei Werktage später.
Alle Preise und Konditionen: Preise & Konditionen
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, anteilig. Nach WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Keller und andere Zubehörräume wie Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach WoFlV nicht zur Wohnfläche.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche?
Die Grundfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Raums. Die Wohnfläche nach WoFlV berücksichtigt zusätzlich Raumhöhen und Anrechnungsregeln und ist deshalb oft kleiner.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Wohnflächenberechnung laut unserer Preisliste: bis 60 m²: 230 €; bis 90 m²: 310 €; bis 120 m²: 340 €; bis 150 m²: 380 €; bis 180 m²: 430 €; bis 250 m²: 510 €; bis 300 m²: 650 €; bis 400 m²: 750 €.
