Immobilien als Kapitalanlage Bremen: Markt, Miete, Steuern und Prüfung vor dem Kauf
Auf einen Blick
Wer Immobilien als Kapitalanlage in Bremen kaufen will, sollte vor allem drei Dinge prüfen: die nachhaltig erzielbare Miete, die Bremer Mietregeln und den Zustand des Objekts. In der Stadt Bremen gelten eine Kappungsgrenze von 15 Prozent und die Mietpreisbremse, und seit 2024 gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Die Immobilienberatung Bremen GmbH unterstützt Kapitalanleger mit Ankaufberatung, Ertragswertermittlung, Mietpreisgutachten und Wirtschaftlichkeitsberechnungen, ohne Renditeversprechen.
Eine vermietete Immobilie kann über viele Jahre Einnahmen bringen und Vermögen aufbauen. Ob sich ein Kauf rechnet, entscheidet sich aber nicht am Inserat, sondern an nüchternen Zahlen: Miete, Kosten, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern.
Diese Seite zeigt, worauf Kapitalanleger in Bremen achten sollten. Sie ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung und enthält bewusst keine Renditeversprechen.
Immobilien als Kapitalanlage Bremen: die Rahmenbedingungen
Bremen ist ein Mietermarkt mit klaren Regeln. Für Anleger bedeutet das: Die erzielbare Miete ist begrenzt und gut planbar. Wichtig sind diese Rahmenbedingungen:
- Kappungsgrenze: Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 15 Prozent in drei Jahren, im Land Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven, bis zum 31. August 2029.
- Mietpreisbremse: gilt in Bremen, mit Ausnahme von Bremerhaven, für neue Mietverträge.
- Qualifizierter Mietspiegel: gilt in der fortgeschriebenen Fassung seit dem 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027.
Marktentwicklung 2025 in der Stadt Bremen
Hohe Prozentwerte können bei wenigen Verkäufen auch durch einzelne Objekte entstehen. Für eine Anlageentscheidung zählt das konkrete Objekt.
| Teilmarkt, Preisentwicklung pro m² Wohnfläche | Bevorzugte Wohnlagen | Normale Stadtlagen |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhäuser | plus 3,4 % | plus 24,6 % |
| Eigentumswohnungen, Weiterverkauf | plus 7,3 % | plus 5,9 % |
| Eigentumswohnungen, Neubau | minus 18,6 % | minus 7,8 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen, Grundstücksmarktbericht 2026 (Kaufverträge 2025)
Diese Zahlen sollten Sie vor dem Kauf kennen
- Nettokaltmiete heute und erzielbare Miete laut Mietspiegel
- Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und Instandhaltung
- Zustand, anstehende Sanierungen und Erhaltungsrücklage
- Mietverträge, Mieterhöhungen der letzten Jahre, Leerstand
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer im Land Bremen derzeit 5,5 Prozent, Notar und Grundbuch
- Finanzierungskosten und Tilgung
Abschreibung: was das Steuerrecht vorsieht
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Für Baudenkmäler gelten besondere Regeln.
| Vermietetes Wohngebäude, fertiggestellt | Lineare Abschreibung pro Jahr |
|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % |
| zwischen 1925 und 2022 | 2 % |
| vor 1925 | 2,5 % |
Wir leisten keine Steuerberatung. Welche Abschreibung in Ihrem Fall gilt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
So unterstützen wir Kapitalanleger
Vor dem Kauf prüfen wir Objekt, Unterlagen und Kaufpreis mit einer Ankaufberatung. Für Mehrfamilienhäuser ermitteln wir den Wert als Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten, meist über das Ertragswertverfahren. Mit Mietpreisgutachten und Vermietercoaching helfen wir bei der marktgerechten Miete. Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Investorenberatung bieten wir im Rahmen einer individuellen Beratung an.
Preise
Ankaufberatung
- Eigentumswohnung
- 600 €
- Haus
- 750 €
- Mehrfamilienhaus
- 1.000 €
- Schriftliche Dokumentation der Modernisierungskosten
- 200 €
- Bilderdokumentation
- 100 €
Vermietercoaching
- Marktgerechte Ermittlung des Mietpreises
- Stellungnahme zu allen Immobilienfragen
- Erstellung von Onlineanzeigen
- Kosteneinschätzung
- Mieterhöhungen begründen und begleiten
- Beratung bei der Mietvertragsgestaltung
- Begleitung bei Besichtigungen
- Einzelstunde
- 179 €
- 5 Stunden Paket
- 600 €
- Bereitstellung von Unterlagen
- 75 €
Alle Preise inkl. Mehrwertsteuer.
So unterstützt Sie die Immobilienberatung Bremen
Die Immobilienberatung Bremen GmbH begleitet Kapitalanleger in Bremen und im Umland mit Ankaufberatung, Bewertung, Mietpreisgutachten, Vermietercoaching und individueller Beratung, ohne Renditeversprechen und ohne Steuerberatung.
- Ankaufberatung in Bremen
- Individuelle Kaufberatung in Bremen
- Kurzgutachten / Wertermittlung in Bremen
- Mietpreisgutachten in Bremen
- Verkauf & Vermittlung in Bremen
Passende Ratgeber
Anlageobjekt im Blick?
Lassen Sie Objekt, Miete und Kaufpreis vor der Entscheidung unabhängig prüfen.
Alle Preise und Konditionen: Preise & Konditionen
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Bremen?
Das hängt vom konkreten Objekt ab: Kaufpreis, erzielbare Miete, Kosten, Zustand und Finanzierung. Pauschale Renditeversprechen geben wir nicht. Wir prüfen ein Objekt vor dem Kauf unabhängig.
Welche Mietregeln gelten in Bremen?
In der Stadt Bremen gelten eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren und für neue Mietverträge die Mietpreisbremse. Beides gilt nicht in Bremerhaven. Der qualifizierte Mietspiegel gilt in der aktuellen Fassung bis Ende 2027.
Wie wird eine vermietete Immobilie abgeschrieben?
Wohngebäude werden linear mit 3 Prozent (Fertigstellung nach 2022), 2 Prozent (1925 bis 2022) oder 2,5 Prozent (vor 1925) pro Jahr abgeschrieben. Die Details klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Meist über das Ertragswertverfahren, bei dem die nachhaltig erzielbaren Mieterträge im Mittelpunkt stehen. Kurzgutachten / Wertermittlung laut unserer Preisliste: Eigentumswohnung: 900 €; Einfamilienhaus: 1.200 €; Mehrfamilienhaus: 1.400 €; Gewerbeobjekt: 1.800 €.
