Über einen längeren Zeitraum hinweg erlaubte das Marktumfeld den Erwerb von Mehrfamilienhäusern unter äußerst günstigen Bedingungen. Steigende Immobilienpreise, niedrige Zinsen und solide Mieterträge trugen zur Gesamtrendite bei. Häufig wurden Kaufentscheidungen eher durch die allgemeinen Bedingungen des Kapitalmarktes als durch die spezifische Qualität des jeweiligen Objekts bestimmt.
Mit dem veränderten Zinsumfeld haben sich diese Voraussetzungen grundlegend gewandelt. Der Immobilienmarkt belohnt heute nicht mehr den reinen Anauf von Bestandsgebäuden, sondern belohnt die gezielte Erschließung und Nutzung ungenutzter Entwicklungspotenziale.
Die Marktentwicklung zeigt Anzeichen einer Stabilisierung. Laut dem vdp-Immobilienpreisindex stiegen die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2026 um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von 2,2 Prozent, während die Mieten bei Neuverträgen dynamischer wuchsen als die Objektpreise. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich weiterhin in einem Niveau von etwa vier Prozent für zehnjährige Darlehen.
Unter diesen Rahmenbedingungen reicht die reine Bestandshaltung oft nicht mehr aus. Ein wirtschaftlich tragfähiges Investment erfordert das genaue Zusammenspiel von Kaufpreis, Finanzierung, Nettoertrag, Substanz und Entwicklungsperspektive.
Szenarienvergleich zur Auswirkung veränderter Finanzierungskonditionen
Wie stark geänderte Zinssätze den laufenden Ertrag beeinflussen, verdeutlicht die nachfolgende Modellrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit einer Jahresnettokaltmiete von 100.000 Euro. Bei Abzug pauschaler, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten von 15 Prozent verbleibt ein Nettoertrag von 85.000 Euro. Der Kaufpreis liegt bei 2.000.000 Euro zuzüglich 10 Prozent Kaufnebenkosten. Bei einem Eigenkapitaleinsatz von 30 Prozent wird ein Darlehen über 1.540.000 Euro benötigt.
Vergleich der Finanzierungskonditionen:
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Niedrigzinsphase (ca. 2021):
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Sollzins: 1,0 % | Tilgung: 2,0 %
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Jährlicher Kapitaldienst: 46.200 €
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Jährlicher Cashflow: +38.800 €
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Aktuelles Zinsumfeld:
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Sollzins: 4,0 % | Tilgung: 2,0 %
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Jährlicher Kapitaldienst: 92.400 €
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Jährlicher Cashflow: -7.400 €
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Obwohl Mietertrag, Substanz und Kaufpreis identisch bleiben, führt der Anstieg der Kapitalkosten zu einem negativen laufenden Cashflow. Die Bruttoanfangsrendite verliert damit ihre Eigenschaft als alleiniger Maßstab. Die Wirtschaftlichkeit einer Investition ergibt sich aus dem konkreten Verhältnis der Rendite zu den Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten sowie dem eingesetzten Eigenkapital.
Relevanz des Ankaufsfaktors für den Cashflow
Wird bei unveränderter Miete von 100.000 Euro und gleichen Finanzierungsparametern (30 % Eigenkapital, 10 % Nebenkosten, 4,0 % Zins, 2,0 % Tilgung) der Kaufpreis angepasst, zeigt sich der direkte Einfluss auf den Ertrag:
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Kaufpreis 2.000.000 € (Bruttorendite 5,0 %): Cashflow -7.400 € p. a.
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Kaufpreis 1.900.000 € (Bruttorendite 5,26 %): Cashflow -2.170 € p. a.
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Kaufpreis 1.800.000 € (Bruttorendite 5,56 %): Cashflow +3.060 € p. a.
Erst ab einem Kaufpreis von ca. 1.800.000 Euro wird ein positiver Cashflow erzielt. Pauschale Annahmen, nach denen Bestände Renditen von sieben bis acht Prozent aufweisen müssen, treffen somit nicht uneingeschränkt zu; maßgeblich bleibt die jeweilige Finanzierungsstruktur. Dennoch zeigt sich, dass ein zu hoch angesetzter Kaufpreis nachträglich kaum durch administrative Maßnahmen kompensiert werden kann.
Wertschöpfung durch Entwicklung von Potenzialen
Durch die veränderten Marktbedingungen rücken Objekte mit Anpassungs- und Entwicklungspotenzial in den Fokus. Untervermietete Einheiten, Leerstände, nicht ausgebauter Dachraum, Reserven für Nachverdichtung oder Sanierungsbedarf bieten Gelegenheiten zur aktiven Wertsteigerung.
Auch bei Wohn- und Geschäftshäusern bieten sich Ansatzpunkte: Gewerbeflächen erfordern zwar eine detaillierte Prüfung, bieten jedoch Möglichkeiten zur Neupositionierung, Umnutzung oder Neuvermietung. Zudem lassen sich ungenutzte Reserveflächen durch gezielte Baumaßnahmen schrittweise entwickeln. Das Anforderungsprofil an Investierende erweitert sich somit um Marktkenntnis, technisches und mietrechtliches Verständnis sowie bauliche Expertise.
Kriterien für zukunftsfähige Investitionen
Eine Investition in Mehrfamilienhäuser erscheint unter aktuellen Bedingungen vor allem dann sinnvoll, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:
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Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem nachhaltigen Ertragspotenzial des Objekts.
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Das Objekt weist ungenutzte, realisierbare Entwicklungsreserven auf.
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Es besteht eine stabile Vermietbarkeit mit überschaubarem Instandhaltungsbedarf.
Ein anfänglicher negativer Cashflow kann akzeptabel sein, sofern dieser zeitlich begrenzt ist und durch konkrete, bauliche oder administrative Maßnahmen in einen positiven Ertrag überführt werden kann.
Transaktionsdaten unterstreichen dieses selektive Vorgehen. So berichtet JLL für das erste Quartal 2026 von einem Transaktionsvolumen bei deutschen Wohninvestments von 1,65 Milliarden Euro bei gestiegener Anzahl der Transaktionen und gesunkener durchschnittlicher Dealgröße.
Der Erfolg einer Kapitalanlage in Mehrfamilienhäuser beruht unter den geänderten Marktbedingungen maßgeblich auf einer sorgfältigen Ankaufskalkulation sowie der gezielten Entfaltung vorhandener Objektpotenziale.
